またガイドラインによれば、賃借人の負担すべき損耗等であっても、経過年数を考慮することとされている。通常使用の損耗等については賃貸人が負担すべきものであるから、年数を経過したことに基づく損耗等は賃貸人が負担すべきものだからである。また現状回復の施工単位も可能な限り毀損部分に限定するとしている。

賃貸人（大家さん）の負担と考えられる（賃借人が通常の住まい方、使い方をしている場合）
1.畳の裏返し、表替え
2.フローリングワックスがけ
3.家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
4.畳の色、フローリングの色落ち等
5.タバコのヤニ（クリーニングで除去できる程度のもの）
6.テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
7.壁に貼ったポスターや絵画の跡
8.エアコン設置による壁のビス穴、跡
9.クロスの変色
10.壁等の画鋲、ピン等の穴
11.網戸の張替え
12.部屋全体のクリーニング
13.消毒
14.浴槽、風呂釜の取り替え
15.鍵の取り替え
16.エアコン、給湯器、風呂釜の経年的な故障、雨漏り、建具の不具合
17.特約によって、小修繕は賃貸人の修繕義務が免除される場合もある

賃借人（住人）負担と考えられる。
1.カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（賃借人のその後の手入れの悪いもの）
2.引越し作業で生じた傷
3.フローリングの色落ち（賃借人の不注意等にもとづくもの）
4.キャスター付きイスなどによるフローリングのへこみ、傷
5、壁のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）
6.クーラーから水漏れし、放置したため、壁が腐食
7.天井に直接つけた照明器具の跡
8.飼育ペットによる柱等の傷
9.台所の油汚れ
10.結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
11. 飼育ペットによる柱などへのキズ

上記のような、原状回復特約がある場合でも、賃借人が原状回復の義務を負うのは『小修繕』の範囲においてであり、『大修繕』にあたる部分についての原状回復義務までをも負うものではありません。さらに『小修繕』の範囲でも、自然損耗と考えられる部分については、契約に係るあらゆる事情が考慮され総合的に判断されると考えられますが、 原則として自然損耗の部分についてまで賃借人が当然に原状回復義務を負うとするものではないと解されます。

簡単に言うと、裁判上、特約が有効となるには一定の要件が必要とされています。
暴利的でなくかつ合理的な理由が存在する。
?借主がその特約の内容について理解している。
借主が負担することを了承している。
そして、上記の事がきちっとした「説明」と「了承」したという証拠が必要になります。

最後にあなた（借主）にも義務があります。
借りた部屋は大切に使い、大家さんに返しましょう。下記の事項は民法でも規定されています。
1 賃料を支払う義務
2 賃借物の善管注意義務（保管義務）
3 賃貸人は賃貸物の 使用・収益必要な修繕をなす義務を負う
4 賃借物の用法遵守義務（契約時に契約した使い方以外の目的に使ってはいけません）
5 賃借物返還義務
6 原状回復義務
7 修繕義務特約に基づく修繕義務の履行

第１条　本物件の主要構造部分に関する修繕は貸主の責任とし、その他
各号に掲げる修理又は取替えに要する費用は借主の全額負担とする。
１号　化粧室、畳の修繕、襖の張替
２号　天井、壁、床の修繕
３号　給湯器、風呂釜の取替え